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Tra facoltà universitarie e aziende multinazionali, Modena ospita ogni anno migliaia di inquilini in affitto: studiamo la composizione dell’offerta, le mode del momento e il trend del costo degli immobili offerti in locazione nel Comune.

MODENA – Modena, capoluogo dell’omonima provincia emiliana, è una città dalla storia millenaria, che oggi dà dimora a quasi 200.000 persone. È un Comune dalle riconosciute eccellenze, territorio in cui, negli anni, sono nate e si sono sviluppate numerose aziende multinazionali, leader dei loro settori, e che, dal 1998, ospita l’Unimore (in condivisione con l’adiacente Reggio Emilia), una delle università più ricercate, richieste e premiate d’Italia, evoluzione di un ateneo fondato ormai quasi mille anni fa.

Il valzer di nuovi e vecchi inquilini che ogni anno cercano o cambiano casa in affitto è supportato da un mercato immobiliare che negli ultimi mesi si sta riprendendo e crescendo, dopo la grande crisi immobiliare che ha afflitto l’Italia negli ultimi anni. Mentre il mercato delle compravendite, a Modena, ancora cerca di uscire dal pantano, con prezzi medi che latitano a crescere, il settore delle locazioni appare più attivo e in continua evoluzione. Questa fetta di mercato, infatti, può contare sul continuo afflusso di nuovi occupati e studenti universitari fuori sede che scelgono Modena come sede per il loro percorso di lavoro o di studio, oltre ai numerosi modenesi che, per mutate esigenze familiari, semplicemente decidono di cambiare abitazione in affitto, in cerca di una soluzione che possa soddisfarle al meglio.

Andiamo, dunque, ad analizzare l’andamento del mercato delle locazioni nel Comune di Modena, focalizzandoci sulla composizione dell’offerta e sui prezzi medi di affitto.

Composizione dell’offerta

Per poter renderci conto appieno della situazione del mercato delle locazioni di Modena, occorre, per prima cosa, studiare la composizione dell’offerta nel Comune, ovvero quali sono le tipologie di abitazione più offerte in affitto ai nuovi potenziali inquilini. Per far ciò, ci siamo basati sui dati messi a disposizione dal portale immobiliare Modenacase.it, sempre aggiornato sull’andamento del mercato e sulle tendenze proprie del Comune modenese. Come si può vedere in Tab. 1, gli immobili che hanno maggiore presenza sulle bacheche immobiliari online, ma non solo, sono gli appartamenti di medie dimensioni: quasi il 23% degli annunci di affitto riguardano bilocali, e oltre il 35%, tratta trilocali; in totale quasi 7 annunci su 10 sul totale degli annunci di locazione a Modena, dunque, riguarda appartamenti con una o più camere da letto. Particolare il caso dei monolocali offerti in locazione, presenti, in media, in solo quattro/cinque annunci su cento analizzati, pareggiati, in questa particolare classifica, dagli attici (4,5%). A distanza, invece, le villette a schiera, che occupa solo l’1,5% del totale dell’offerta.

Il mercato immobiliare di Modena è ricco e variegato e negli ultimi anni sta riscontrando un grande successo non solo negli studenti universitari fuori sede, profilo tipico dell’inquilino in affitto, ma anche da famiglie e lavoratori: questi ultimi, “costretti” a trasferirsi in città per un tempo indefinito, e dunque senza una stretta necessità di acquistare casa, preferiscono di gran lunga affittare. La tendenza nuova, che ha preso piede negli ultimi anni, è quella dei lavoratori coinquilini, ovvero professionisti che decidono di condividere gli spazi domestici con altre persone, proprio come fanno, di norma, gli studenti universitari. È uno stile di vita più moderno e dinamico, più giovane e “alla moda”, che ha allargato fortemente il pubblico dei possibili locatari che, per avere compagnia o per risparmiare sull’affitto, desiderano condividere un’abitazione con altri inquilini.

Quanto costa affittare casa a Modena?

Esaminata la composizione dell’offerta nel Comune di Modena e analizzate le ultime tendenze e il profilo dell’inquilino tipico del capoluogo emiliano, possiamo studiare l’andamento del prezzo medio degli affitti per giungere al cuore della nostra analisi, ovvero quanto costi effettivamente locare un immobile a Modena. Dopo anni di continuo calo, come già anticipato, il settore degli affitti appare in crescita, e così anche i prezzi degli immobili disponibili in locazione: se nel 2016 il costo medio è sempre stato inferiore a 8,50 €/m²/mese, con una media nel primo semestre dell’anno di 8,33 €/m²/mese, nel 2017 i prezzi sono notevolmente aumentati, non scendendo mai sotto gli 8,50 €/m²/mese, con una media nel primo semestre appena inferiore ai 8,75 €/m²/mese. Un incremento non certo esagerato, ma sufficiente a farci parlare di una ripresa del mercato, che fa ben sperare per il futuro, anche considerando che questa arriva dopo un’altra crescita, seppur ancora più contenuta, registrata tra 2015 e 2016.

Per i prezzi medi delle tipologie di immobili più richiesti in locazione, ci affidiamo nuovamente ai dati di Modenacase.it, che abbiamo riassunto in Tab. 2. Nel Comune emiliano il costo degli appartamenti varia, ovviamente, in base al numero di camere da letto: un monolocale oggi si affitta a circa 400 €/mese, per una camera da letto separata si paga 548 € al mese, mentre per due camere 817 €/mese; per affittare un appartamento di maggiori dimensioni, con 3 camere da letto, il costo mensile sale decisamente: si può locare, in media, a 1.120 € al mese. Particolarmente alto il costo medio degli attici offerti in affitto nel Comune Modena: per questa tipologia di immobile, particolarmente moderna e alla moda, il prezzo schizza intorno ai 1.721 €/mese.

Per dar conto, invece, delle differenze di prezzo degli affitti tra una zona e l’altra del Comune di Modena, ci rifacciamo ai dati pubblicati sul sito dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate, medie aggiornate al secondo semestre 2017. Come di consueto, i prezzi variano significativamente da quartiere a quartiere, diminuendo progressivamente al crescere della distanza dal centro storico “B3”, ovvero l’area dai costi decisamente più alti: nel centro cittadino, infatti, un immobile in buone condizioni si può affittare ad un prezzo che oscilla tra i 8,9 e i 12 €/m²/mese, ma che può crescere anche fino a 20 €/m²/mese, per le abitazioni signorili dal valore storico. A seguire troviamo la zona “C8”, comprendente le Vie della Pace, Sassi, Gobetti e Cucchiari, dove i prezzi degli immobili in buone condizioni offerti in affitto varia tra i 7,5 e i 10,4 €/m²/mese, e la zona “C7”, racchiusa tra i quartieri della Stazione Autocorriere, Stadio, Tempio e Musicisti: qui si può affittare un immobile in buone condizioni a costi variabili tra i 6,8 e i 9,8 €/m²/mese.

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