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Mercato residenziale di Forlì: ancora in crescita le compravendite, ma calano i prezzi medi

Si conferma, anche nel biennio 2016-2017, il trend positivo del mercato residenziale di Forlì, che ha fatto registrare un aumento del numero di compravendite di oltre il 5,5%. Ancora in negativo, invece, l’andamento dei prezzi medi di vendita.

FORLÌ – Il mercato immobiliare di Forlì e della provincia di cui è capoluogo ha registrato, nel biennio tra il 2016 e il 2017, una importante crescita nel numero di compravendite portate a termine, segnale decisamente positivo della solidità del mercato forlivese, perché arriva dopo il boom di transazioni avvenuto tra il 2015 e il 2016. A frenare l’espansione del mercato immobiliare residenziale, però, è il valore medio degli immobili in vendita: dopo una decisa crescita nel secondo semestre 2016, infatti, il prezzo al metro quadro delle case ubicate a Forlì è stato in calo per tutto il corso del 2017, vanificando i risultati raggiunti l’anno precedente: i primi segnali dati dal 2018, invece, sono decisamente positivi.

Come detto, dopo il sostanzioso aumento di NTN (numero di transazioni normalizzate), avvenuto nel biennio 2015-2016, ci si aspettava un fisiologico calo nel ritmo di crescita, ma la conferma di un andamento decisamente positivo (intorno al 5,6% se si considera l’intera provincia), sembrerebbe essere una prova concreta della ripresa del mercato immobiliare, che oggi appare più solido che mai, dai tempi della grande crisi che ha segnato l’Italia intera.

A caratterizzare questo andamento del mercato immobiliare forlivese e italiano in generale, è stata la contemporanea presenza di almeno tre fattori favorevoli per coloro che hanno voluto acquistare casa, e che hanno quindi fortemente influenzato il settore da almeno 18-24 mesi a questa parte: in primo luogo, in questo periodo storico, si ha in tutta Italia un’alta disponibilità di immobili in vendita, sia nuovi che riqualificati o ristrutturati, che, complice il complessivo andamento in negativo dei prezzi medi di vendita, possono essere acquistati a prezzi decisamente più abbordabili rispetto al passato, spesso addirittura inferiori al reale valore dell’immobile stesso; in secondo luogo i tassi d’interesse sui mutui sono ai minimi storici da almeno 18 mesi, condizione che rende molto più facile e vantaggioso accedere a questo tipo di finanziamento per l’acquisto della casa; infine, non si può non tenere conto del grande supporto che lo Stato sta dando a chi intende acquistare, ristrutturare o riqualificare casa, tramite i numerosi e favorevoli bonus fiscali sulla casa.

Analisi del mercato immobiliare di Forlì

Le condizioni favorevoli appena esposte, dunque, hanno sicuramente incentivato l’aumento di compravendite nell’intera provincia di Forlì-Cesena, che nel corso del 2017 ha fatto registrare 3.418 cambi di proprietà, contro i 3.237 del 2016: aumento che si traduce percentualmente in un +5,6% (+22,9% rispetto al 2015). Restringendo, invece, il campo d’analisi al solo comune di Forlì, la situazione appare leggermente più complicata: se nel 2016 le compravendite portate a termine nel capoluogo romagnolo furono 994, nel 2017 il conto delle NTN è cresciuto fino a 1.013, ovvero, appena l’1,9% in più (ma addirittura +22,0% rispetto al 2015).

Nella tabella seguente abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l’andamento del mercato residenziale del comune di Forlì e dell’intera provincia negli anni dal 2014 al 2017.

Composizione dell’offerta e prezzi di vendita

Per studiare la composizione dell’offerta del mercato immobiliare residenziale del comune di Forlì, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dal portale Forlicasa.it, costantemente aggiornati sulle tendenze e sull’andamento del settore delle abitazioni in vendita. La tipologia di immobile che ha maggiore presenza sul mercato è, come di consueto, l’appartamento con una o più camere da letto, che occupa oltre i due terzi del totale degli annunci di vendita online e sulle bacheche immobiliari: il 39% sono trilocali, appena più che l’14,7% riguarda bilocali e quasi il 12,7% sono quadrilocali o appartamenti con più camere da letto. Il restante terzo del totale degli annunci di vendita che compongono l’offerta di Forlì è spartito tra le altre tipologie di immobile, tra cui spiccano le percentuali delle case singole (7%), delle ville singole (8,2%), delle villette a schiera (4,5%) e degli attici (3,9%). Solo l’1,3% degli annunci, invece, riguarda monolocali.

Per quanto riguarda il costo medio degli immobili residenziali nel comune di Forlì, l’andamento del 2017, come già anticipato, è stato in deciso calo rispetto ai valori registrati nel corso dell’anno precedente: dopo la crescita di fine 2016 citata in apertura, già dai primi mesi del 2017 è cominciata una decrescita che, per quanto in questi mesi i valori medi fossero superiori agli omologhi dell’anno precedente, ha portato gli ultimi trimestri a chiudere in forte calo rispetto ai valori del 2016. Insomma, un andamento ancora decisamente instabile e di difficile previsione, che ha però dato, finalmente, segnali di risveglio.

A titolo di esempio prendiamo i mesi di luglio e di dicembre come campioni d’analisi: se a luglio 2016 il prezzo medio di vendita degli immobili residenziali in buone condizioni di Forlì era di 1.615 €/m², a dicembre dello stesso anno, in seguito alla crescita appena descritta, il prezzo era salito, in media, fino a 1.645 €/m². Da qui il lento declino che ha sostanzialmente cancellato la crescita del 2016: a luglio 2017 i costi medi di vendita erano scesi a 1.634 €/m², mentre nel dicembre 2017, 1.618 €/m².

Prezzi nelle principali zone di Forlì

Per analizzare il trend dei prezzi nei quartieri più centrali, e più costosi, del comune romagnolo, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate: i dati analizzati di seguito sono poi riassunti in Tab. 2.

B3 – Centro Storico: a differenza della gran parte delle città italiane, la zona di Forlì in cui si trovano i prezzi di vendita più alti non è quella del centro storico, ma quella che l’OMI definisce C1: nel centro città, invece, si possono trovare immobili civili conservati in buone condizioni messi in vendita, in media, ad un prezzo che oscilla tra i 1.550 e i 1.950 €/m²; nel centro storico di Forlì, però, si possono trovare anche abitazioni più economiche, a costi più abbordabili, variabili tra i 1.150 e i 1.600 €/m².

C1 – Porta Schiavonia, Viale Vittorio Veneto, Stazione, Musicisti, Grandi Italiani, Bussecchio, Ca’ Ossi, Parco Urbano, Porta Ravaldino: in questa zona, che fa da cintura al centro storico di Forlì, troviamo, come detto, i prezzi più alti dell’intero comune, ma relativamente costanti in tutta l’area. Gli immobili locati in questa zona vengono venduti, in media, a cifre comprese tra i 1.625 e i 2.000 €/m² se in buono stato conservativo, alternativamente i prezzi si abbassano fino a circa 1.150-1.450 €/m².

D2, D3 e D4 – Pieveacquedotto, San Giorgio, Coriano, Ronco, Carpena, San Martino in Strada, Grisignano, Vecchiazzano, Ospedaletto, Pianta, Foro Boario, Cava, Romiti: nella zone periferiche che l’OMI etichetta come D2, D3 e D4 e che circondano il centro urbano di Forlì, troviamo prezzi più bassi rispetto al resto del comune, ma coerenti e costanti tra loro, tanto da convincerci a riunirle in un’unica macro zona. In quest’area, un immobile in buono stato conservativo, infatti, si può acquistare ad un prezzo variabile, in media, tra i 1.515 e i 1.860 €/m²; a prezzi decisamente più economici troviamo, invece, abitazioni che necessitano di interventi di riqualificazione o comunque molto vecchi: il loro valore, in questo caso, oscilla tra i 1.125 e i 1.400 €/m².

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