Il 76% degli immobili in Italia è energivoro, cioè si consuma troppa energia per via di impianti datati e non solo. Come trasformare questa situazione in un’opportunità per il mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare mostra tendenze positive per chi intende investire. L’arrivo della direttiva dell’Unione Europea ha destato un po’ di preoccupazione tra gli operatori del settore e non solo.

Perché? In Italia la gran parte degli immobili non è a norma e il Paese rischia di non raggiungere gli obiettivi fissati dall’Europa per il 2030. Come fare per trasformare questo scenario in un’opportunità di investimento?

Mercato immobiliare, cosa dice la direttiva UE sulle case green

La normativa prevede la riduzione del 55% delle emissioni rispetto al 1990. Il consumo domestico rappresenta il 40% dei consumi e il 36% delle emissioni. Da qui l’idea di iniziare proprio dalle misure sul mattone. L’obiettivo si inserisce tra quelli per ottenere emissioni zero entro il 2050.

Chi non lo fa perderebbe la possibilità di vendere o di firmare un contratto di locazione, per cui gli immobili senza bollino verde perdono valore nel mercato immobiliare. Entro il 2030, tutti gli edifici europei devono essere almeno di classe E, che sale alla classe D per il 2033.

Non tutti gli immobili hanno questa stangata. Infatti, gli edifici storici o con vincoli da parte dei Beni Culturali, quelli che perderebbero di valore con interventi architettonici, le seconde case, i luoghi di culto e gli edifici indipendenti con un massimo di 50 metri quadri sarebbero fuori dalla direttiva.

Come passare alla scelta dell’immobile come investimento

In questo contesto, è evidente che chi investe nel mercato immobiliare deve tenere conto della direttiva UE prima di scegliere un immobile. La scelta migliore – anche per il numero basso di edifici già a norma – è predisporre un budget per i lavori. È bene non contare sul Superbonus, anche perché si passa dal 110% all’85%, a meno che il Governo non attui in queste ore una strategia diversa. Quanto investire in questa voce? Più del costo dell’immobile, in percentuale almeno il 30% in più rispetto al valore dell’immobile.

Quali sono le caratteristiche che l’immobile deve avere?

• Prezzo finale – dopo gli investimenti – medio, in modo che non sia necessario un mutuo per procedere all’acquisto;
• Flessibilità nell’uso dell’immobile – È bene scegliere immobili che possano essere validi sia a uso ufficio sia a uso abitativo senza troppe modifiche;
• Valore ridotto per le tasse –  I tempi per concludere un affare si allungano. Di conseguenza, è importante scegliere immobili che a livello di tassazione non pesano tanto, in modo da poterne eventualmente sostenere il costo. Quindi, è importante chiedere subito a quale classe catastale appartiene l’immobile.

Non è indispensabile che l’immobile si trovi in una zona strategica, proprio perché gli immobili a norma sono pochi.

Quali sono le operazioni per far fruttare il tuo immobile

Un errore comune nel mercato immobiliare è quello di scegliere un semplice agente per gestire le pratiche e trovare gli immobili con la documentazione a posto.

Infatti, difficilmente un semplice agente immobiliare riuscirà a capire le reali necessità di una persona che ragiona nell’ottica dell’investimento e punterà su aspetti come: comodità, vicinanza a servizi, lavori da non fare, ecc.

Invece, la vera opportunità è negli edifici che si possono ristrutturare e rimettere in sesto con un budget definito e con l’aiuto degli incentivi dove presenti.

Così si può far aumentare il valore dell’immobile e lo si può proporre sia a chi sta cercando la comodità della prima abitazione, sia a chi ha bisogno di un ufficio. In più, anche chi è alla ricerca di una locazione potrà essere una potenziale fonte di rendimento a lungo termine.

Oltre al consulente, è importante avvalersi da subito della collaborazione di imprese edili di zona, che possano presentare un preventivo e dare i riferimenti normativi per certificare subito il valore dell’immobile. Infine, è necessario un arredatore. A cosa serve? Il modello americano nella proposta dell’immobile è poco diffuso in Italia, ma conviene.

«La cura dell’immobile ne garantisce la vendita e un maggiore rendimento» – afferma Domenico Amicuzi manager immobiliare –«Per questo, ad esempio per quanto riguarda gli immobili residenziali arredare con gusto la casa dove si vuole investire è importante. I mobili si possono ottenere con dei contratti di noleggio, in modo da evitare di dover svuotare l’immobile una volta venduto. In alternativa, si può scegliere una soluzione di vendita con arredi per evitare il costo di sgombero» continua Amicuzi. «Oppure per quanto riguarda gli asset con destinazione commerciale è fondamentale svolgere un’attenta analisi di mercato, prima di investire, al fine di capire se l’immobile è dotato delle caratteristiche richieste dai potenziali tenant come ad esempio visibilità, pedonabilità o facilità di parcheggio e il bacino d’utenza raggiungibile».

Infine, è importante procedere all’alienazione del asset, solamente dopo avere ottenuto una corretta stima immobiliare dello stesso, al fine di scongiurare eventuali posizionamento fuori mercato (prezzo troppo alto) o al contrario con un valore al di sotto delle potenzialità economiche.

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